Что представляет собой аренда помещений для бизнеса

Что такое аренда

Аренда помещения — это форма договора, при которой одна сторона передает права на пользование объектом другой стороне.

Того, кто передает права, называют «арендодатель» — может быть юридическим или физическим лицом. Того, кому передают, называю «арендатор» — им имеет право быть только юридическое лицо или ИП. То, что сдают в аренду или арендуют, называют «объект аренды». Им может быть любое непотребляемое имущество, в частности жилая или нежилая недвижимость.

Непотребляемое имущество — объекты, которые при надлежащем использовании не теряют потребительских свойств. Например, земельный участок, здание, склад, транспорт с учетом амортизации.

При аренде помещения арендодатель передает права на его использование его арендатору, в том числе право извлекать выгоду, прибыль, пользу. Например, разместить в здании мастерские, склады, а в помещении — офис, магазин, парикмахерскую. Выращивать и продавать урожай на участке. Или сдавать крупный объект по частям — в субаренду.

Субаренда — когда арендатор сдает в аренду объект третьему лицу.

Подобные действия, а также намерения в обязательном порядке должны быть заранее оговорены с арендодателем.

Что такое наем

Наем — передача прав пользования жилым помещением.

Того, кто сдает в наем, называют наймодателем. Может быть юридическое или физическое лицо. Того, кому сдают, называют нанимателем. Может быть только физическое лицо.

То, что сдают в наем, называют «объект найма» — это только жилая невижимость. При этом наниматель, как правило, не имеет права сдавать объект третьим лицам и извлекать прибыль. Проще говоря, наем — только для того, чтобы проживать.

Если подвести итог, то аренда возможна только для юридических лиц или ИП. Они таким образом пользуются объектами — складами, офисами, заводами, участками — на законных основаниях. Наем — для физических лиц, обычных граждан, чтобы официально снимать жилье.

Какие документы потребуются для оформления

Главный документ для обеих сделок — договор. Называться он может по-разному, но название обязательно должно содержать корректную форму передачи прав: «Договор аренды» или «Договор найма». В названии иногда фигурируют уточнения — площадь, тип объекта, адрес. Например, «Договор аренды офиса 128 м² в БЦ Гринвуд-Парк»

Для официального оформления сделки обеим сторонам потребуются документы, подтверждающие легальность их деятельности в РФ, и банковские реквизиты.

• Для физлиц — паспорт или другое удостоверение личности, ВНЖ, ИНН.
• Для юридических лиц и ИП — свидетельство о регистрации, ИНН, коды ЕГРЮЛ/ЕГРИП, ОКПО.

Данные cторон в обязательном порядке фигурируют в тексте договора, обычно в самом начале при поименовании сторон.

Дополнительно арендодатель или наймодатель обязаны предоставить обоснование своих прав распоряжаться объектом. Для компаний это может быть:

• выписка из Росреестра о праве собственности;
• договор аренды у третьего лица, который предусматривает субаренду.

Для физлица основанием прав может служить технический паспорт помещения, где человек значится владельцем.

Список дополнительных документов, сведений стороны формируют по согласованию, он фигурирует в приложениях. Например:

• технический паспорт помещения;
• план здания, генплан участка;
• договоры на поставку коммунальных услуг с указанием тарифов;
• акт технического состояния;
• заключение независимой экспертизы о состоянии объекта;
• опись оборудования, мебели.

Максимально полный пакет документов поможет в случае непредвиденных обстоятельств, если дело дойдет до суда.

В чем разница между договорами

Договоры найма и аренды различаются по трем ключевым моментам.

1. Сроки

Закон разрешает арендовать помещения на любой срок по договоренности сторон, в том числе бессрочно или до наступления определенного события. Например, на срок существования юрлица.

Договор найма разрешен на срок не более 5 лет, после чего стороны заключают новый договор.

2. Регистрация в Росреестре

Для аренды на 1 год и больше регистрация нужна обязательно. На срок меньше года — необязательно.

Для найма, независимо от срока, — необязательно. Достаточно подписей сторон.

3. Досрочное расторжение

Если в договоре найма предусмотрен пункт о досрочном расторжении по инициативе одной из сторон, то окончание найма происходит относительно мирно и быстро. Но нужны достаточные основания, например, если наниматель:

• не выполняет обязательства по оплате, нарушает сроки;
• не выполняет дополнительные обязательства по договору — например, сделать ремонт.
• нарушает правила общежития, мешает соседям, занимается коммерцией, портит имущество;
• в помещении проживают третьи лица, не упомянутые в договоре, и т.д.

Поведение наймодателя также может оказаться причиной расторжения, например, если он:

• скрыл определенные факты — проблемы с инженерными коммуникациями, беспокойных соседей и тому подобное;
• скрыл наличие других правообладателей;
• выставил помещение на продажу;
• требует доступа и пользования объектом;
• беспокоит нанимателя и его жильцов и т.д.

В случае с арендой отношения сторон прерывает только суд.

Мы собрали основные различия в таблицу:

	Аренда	Наем
Назначение	Для бизнеса	Для проживания
Кто может сдавать	Арендодатель — юрлицо, ИП	Наймодатель — физлицо, юрлицо, ИП
Кто может снимать	Арендатор — юрлицо, ИП	Наниматель — только физлицо
Объект	Любая недвижимость	Только жилая недвижимость
Извлекать доход, прибыль	Можно	Нельзя
Сдать объект третьему лицу	Можно	Нельзя
Подтверждение прав	Выписка из Росреестра или договор аренды с субарендой	Достаточно техпаспорта помещения
Срок	Любой	До 5 лет
Регистрация в Росреестре	На 1 год и более — обязательно	Необязательно
Досрочное расторжение	Только через суд	По согласованию сторон

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Арендатор, желая получить выгоду, действует на свой страх и риск — открывает объекты бизнеса с целью извлечения прибыли. Арендодатель тоже рисковал, когда строил, покупал, приобретал недвижимость и/или права на нее. Но большая часть рисков ложится на плечи арендатора.

Выбирать нужно именно то, что соответствует целям бизнеса. Обычно недвижимость нельзя изменить: перенести этажом выше, перенести окна на другую сторону, увеличить или уменьшить. Поэтому, чтобы понять, что это именно то, что вам нужно, следует провести тщательное обследование будущего объекта. Только так можно выяснить заранее, есть ли возможность реализовать проект в данном помещении.

Технический аспект

• Больше всего проблем у объектов общепита. Им нужны хорошие коммуникации: мощные электросети, канализация, газ, собственная вентиляция, а также наружная реклама, дизайн, шумоизоляция, удобный вход.
• Для магазинов важнее всего удобный вход для покупателей и подъезд для подвоза товара.
• Бутики, шоурумы, ювелирные, концертные залы, гостиницы лучше разместить в центре города.
• Автомойка, СТО, стоянка будут уместны в спальных районах, где живет много автовладельцев. Также для них: парикмахерские, мини-маркеты, мастерские по ремонту обуви, одежды, техники.

Юридический аспект

Чем больше обязанностей и прав сторон будет прописано в договоре, тем проще будет разобраться в случае непредвиденных ситуаций.

Если после подписания договора выясняется, что объект не подходит под бизнес, арендатор несет ответственность и расходы независимо от причин.

В этом случае арендодатель не вернет деньги, закон и суд будут на его стороне, даже если оказалось, что:

• место не показывает достаточную проходимость;
• власти или соседи не разрешают проложить трубу вентиляции по фасаду;
• соседи стали жаловаться на шум от посетителей;
• нет возможности увеличить мощность электросети или подключиться к канализации.

Обязательно нужно изучить локальные правовые акты. Например, для точек с товарами «для взрослых», табаком и алкоголем — требования об удалении от детских садов, школ, библиотек, общежитий и т.д.

Меньше всего хлопот у компаний, которым нужно арендовать помещение под офис, приемную, коворкинг, кол-центр. Для них в каждом городе построены бизнес-центры и бизнес-парки с собственной инфраструктурой, парковками, комфортными комнатами. Крупные арендодатели предоставляют грамотные договоры, в которых уже учтен максимум факторов.

Какое помещение не стоит арендовать

Такое, которое не подходит по хотя бы одному существенному признаку, например: место, квадратура, комфорт, соседи, расположение входа, окон и так далее. Также не стоит:

• арендовать площадь «с запасом» — это дополнительные расходы;
• брать помещение с расчетом доделать что-то самостоятельно, особенно если арендодатель против переделок;
• занимать объекты культурного наследия без особой необходимости — к ним предъявляются максимальные требования, в них почти ничего нельзя изменить;
• связываться с подвалами — в них нельзя обустраивать склады, мастерские, детские студии;
• пытаться организовать деятельность фирмы, мастерской, гостиницы в жилом фонде — это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ в Статье 11.

Разумеется, лучше отказаться от предложения, если недвижимость в ненадлежащем состоянии, даже если арендодатель уверяет, что все починит после подписания договора.

Какой срок аренды выбрать

Есть три варианта.

На неопределенный срок

Не требует регистрации в Росреестре, но несет максимальные риски: любая из сторон вправе прервать его без объяснения причин с уведомлением за 90 дней. Подходит для cторон, которые хорошо знают друг друга и имеют доверительные отношения.

Краткосрочный

Заключается на 11 месяцев и не требует регистрации в Росреестре. По истечении 11 месяцев, если стороны продолжают выполнять условия, договор становится бессрочным. Подходит для тестирования бизнеса и партнеров.

Долгосрочный

Если срок действия — год или больше. Требует регистрации в Росреестре с уплатой пошлины:

• 2000 рублей для физлиц и ИП;
• 22 000 рублей для юридических лиц, компаний.

Самый хлопотный вариант, т.к. заявление одна из cторон должна подать лично в МФЦ и приложить к нему дополнительные документы. Подходит для средних и крупных компаний и объектов — складских терминалов, комплексов, зданий целиком.

Как составить договор аренды нежилого помещения

1. Проверить контрагента на сайте ФНС, или в любом из ведущих банков, или с помощью других авторитетных сервисов.
2. Убедиться, что арендодатель — собственник прав или его законный представитель.
3. Определить и согласовать в тексте существенные условия. По умолчанию это:
   • предмет договора;
   • те, что таковыми названы в законе;
   • те, что таковыми признает хотя бы одна из сторон.

Пример: цена, срок, объект сделки, условия передачи помещения.

4. Подробно описать объект аренды: адрес, площадь, расположение, особенности, кадастровый номер, если он есть. Приложить выписку из ЕГРН.
5. Привести в тексте достаточно точное описание объекта с упоминанием критичных для сторон моментов. Например, необходимость замены коммуникаций, ремонта, погашения задолженностей.
6. Зафиксировать в тексте размеры арендной платы, коммунальных платежей, другие расходы. По Гражданскому кодексу договор, в котором не обозначен размер арендной платы, считается незаключенным.
7. Подписать и заверить договор у нотариуса — это дополнительная гарантия законности. При необходимости — внести вРосреестр.

Лучший вариант — привлечь к составлению договора аренды профессионального юриста.