Что входит в аренду нежилого помещения

Предпринимателям и компаниям для запуска или развития бизнеса часто требуется нежилое помещение, чтобы открыть в нем офис, магазин, кафе, склад, запустить производство и т.д. Одни покупают недвижимость, другие — арендуют, что подразумевает временное владение и использование чужого имущества без права собственности.

В отличие от договора безвозмездного пользования, договор аренды нежилого помещения предполагает передачу объекта за вознаграждение. Размер платежа, порядок выплат и сроки платежей согласовываются сторонами — арендодателем и арендатором — и прописываются в договоре.

Что такое арендная плата

Под арендной платой понимают платежи, которые арендатор обязан вносить в пользу собственника за использование его недвижимого имущества. По методу оплаты они бывают линейными, возрастающими, снижающимися и сезонными.

По времени выплат различают периодические, единоразовые платежи и с авансовым взносом. Как правило, аренду оплачивают каждый месяц, квартал или полугодие. Частота оговаривается в договоре, арендатор вправе выделить для себя наиболее удобную схему исходя из доходов, сезонности и придерживаться ее.

По типу начисления выделяют:

• Денежный платеж, при котором арендатор расплачивается за нежилое помещениеналичными или переводом на расчетный счет.
• Натуральный. В качестве оплаты арендатор оказывает какие-либо услуги собственнику объекта или рассчитывается продукцией. Но даже в этом случае в договоре арендынужно прописывать размер ежемесячного платежа и стоимость предоставляемых услуг.
• Смешанный. Когда часть оплаты осуществляется деньгами, а вторая часть — услугами или товарами.

Выбор формы и вида платежа согласовывается обеими сторонами и зависит от сферы деятельности и возможностей компании-арендатора.

Из чего складывается арендная плата

Размер платы определяется и фиксируется в договоре наряду с периодичностью внесения платежей. Она зависит от типа недвижимости, ее расположения, востребованности, наличия подходящих для определенного типа бизнеса условий.

Арендная плата за нежилые помещения может быть установлена за единицу арендуемой площади (как правило — за квадратный метр) или за всю площадь объекта.

Можно сформировать арендную ставку по упрощенной схеме налогообложения или с учетом НДС. Для ее расчета используется формула П * Ки * Б, в которой П — это площадь нежилого помещения, Ки — коэффициент объекта, а Б — базовая ставка, которая зависит от характеристик объекта.

Что входит в арендную плату за нежилое помещение:

• компенсация расходов на строительство и ремонт;
• налог на недвижимое имущество;
• расходы на техническое обслуживание;
• доля прибыли арендатора.

Кроме того, в нее могут входить и другие расходы:

• страхование объекта;
• коммунальные платежи;
• оплата парковки;
• расходы на электроэнергию и связь.

Особенностьплаты за арендованное нежилое помещение состоит в том, что арендатор не только эксплуатирует чужое имущество, но и пользуется ресурсами (водой, электроэнергией, отоплением), а также мобильной связью и интернетом. По этой причине в платеж входят две части: постоянная и переменная.

Обычно постоянная часть — это фиксированная сумма, которую арендатор оплачивает каждый месяц или реже (зависит от условий соглашения).

В отличие от платы за нежилое помещение, которую можно определить заранее, руководствуясь средней рыночной стоимостью аренды за аналогичные объекты, размер платежей за коммунальные услуги определить заранее невозможно. В эту часть входит компенсация стоимости за потребленные ресурсы, и она является переменной величиной. Например, зимой во время отопительного сезона она будет выше. Также переменная часть зависит от тарифов, установленных третьими лицами, неподконтрольными сторонам арендного договора.

Таким образом, особенность переменной части состоит в том, что она обычно меняется из месяца в месяц и равняется стоимости потребленных услуг, которую арендатор компенсирует арендодателю, а последний оплачивает ресурсоснабжающим организациям.

Размер переменной части также зависит от возможности осуществлять раздельный учет потребляемых арендатором услуг. Например, если есть возможность установить отдельный счетчик на потребление электроэнергии (иных ресурсов), компенсируемая арендатором стоимость может быть определена на основании показаний такого счетчика.

Когда осуществить раздельный учет получаемых арендатором услуг невозможно, их стоимость, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем. Порядок расчета переменной части необходимо прописать в договоре, указав, например, что ее размер определяется пропорционально площади арендуемого нежилого помещения от всей площади здания на основании счетов, выставленных поставщиками, осуществляющими электро-, газо-, водоснабжение.

Размер арендной платы

Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан, иначе, в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ, соглашение считается незаключенным. При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Размер платежа определяется соглашением сторон и обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, за исключением случаев, когда иное не предусмотрено законодательством. В частности, когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, размер арендной платы, как правило, устанавливается различными нормативно-правовыми актами.

Также законодательством предусматриваются случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается путем проведения торгов, по результатам которых определяются окончательные условия договора, в том числе размер платежа.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер арендной платы может быть либо в виде фиксированной суммы либо рассчитываться определенными способами. Если арендуются несколько объектов, то оплата устанавливается для каждого из них или за все объекты в целом.

В список пунктов, которые нужно согласовать сторонам, входят:

• единицы измерения;
• определение фиксированной или расчетной (определяемой) величины;
• установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, нежилого помещения(при необходимости);
• условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;
• условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационные платежи;
• размер платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
• если оплата производится в натуральной форме, то ее денежное выражение;
• включение в арендную плату НДС.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может меняться по соглашению сторон, даже если такая возможность не прописана в арендном договоре. Возможное повышение может быть оговорено заранее и мотивировано, например, ростом инфляции или средних рыночных цен на аренду нежилых помещений. Такое условие выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию. Если собственник без предварительной договоренности решает поднять оплату, то вторая сторона вправе расторгнуть договор.

Физлицо или компания, арендовавшие нежилое помещение, имеют право требовать уменьшить арендную плату, если по каким-либо обстоятельствам, не зависящим от арендатора, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние объекта существенно ухудшились.

Формы арендной платы

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ, существуют следующие способы определения арендной платы за недвижимое имущество:

• фиксированная сумма платежей;
• встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
• встречная передачаарендатором имущества в собственность арендодателя;
• встречная аренда;
• возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
• иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Фиксированный платеж чаще всего применяется при оплате за аренду имущества. Стороны договариваются о конкретной сумме, которую арендатор обязуется оплачивать с определенной периодичностью или однократно — в качестве аванса либо в конце срока аренды. Периодичность, с которой вносятся платежи, также обговаривается сторонами. Это может быть ежемесячный платеж, ежеквартальный или раз в полгода.

Возможна оплата в форме предоставления работ или услуг, если это устраивает обе стороны. Это могут быть работы (услуги), которые связаны с объектом недвижимости, а могут и не иметь к нему отношения вовсе.

Обмен на имущество. Арендатор имеет право передать арендодателю в собственность любое свое имущество, если собственник арендуемого объекта не имеет возражений. Стоимость передаваемого имущества должна быть равнозначна размеру арендной платы за весь период действия арендного договора.

Допускается встречная аренда. В этом случае арендатор в качестве арендной платы предоставляет арендодателю свои объекты недвижимости во временное пользование.

Если арендатор несет затраты на реконструкцию, перепланировку, ремонт объекта, то эти расходы можно засчитать в качестве арендной платы полностью или частично.

Стороны вправе договориться о любой форме арендной платы либо применять смешанные виды оплаты, если это прямо не запрещено законом.

Просрочка арендной платы

Нередки случаи, когда арендатор по каким-либо причинам задерживает внесение платежа. Даже если речь идет об одном дне, это считается нарушением условий оплаты и влечет последствия.

При внесенном несвоевременно платеже насчитывается пеня, которая увеличивает долг с каждым днем. Как правило, в договоре прописывается размер пени или процента, который начисляется за каждый день просрочки.

Арендодатель вправе потребовать от нарушившей соглашение стороны досрочной выплаты платежей за 1-2 периода вперед. Если арендатор нарушил соглашение дважды, вторая сторона вправе разорвать договор.

Возможные способы расчета неустойки:

• Пеня в размере от 0,1% и более от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки. При определении первого дня просрочки арендной платы не забывайте о правиле переноса срока, если этот день выпадает на выходной или праздник.
• Неустойка, зависящая от ставки рефинансирования. Например, 1/150, 1/300 ставки.
• Конкретная сумма в рублях за каждый день просроченного платежа.

В договоре можно прописать ограничение на сумму неустойки. Например, «не более 5% от суммы договора» или «не более 10% от суммы задолженности».

Если договором не была предусмотрена ставка для взыскания процентов, то следует ориентироваться на статью 395 ГК РФ. В этом случае применяется ключевая ставка Банка России. Поскольку она постоянно меняется, то необходимо рассчитать проценты для каждого периода действия ставки в период просрочки.