Налогообложение аренды коммерческой недвижимости в России: Полное руководство 2025 для арендаторов и арендодателей

31.07.2025

Оглавление

• Новые правила игры в 2025 году
• Налоговые режимы для арендодателей
• Налоговые вычеты и расходы для арендаторов
• Кто платит налог на имущество?
• Практические примеры расчетов (2025 год)
• Пошаговое руководство по оформлению документов
• Часто задаваемые вопросы (FAQ)
• Заключение

Новые правила игры в 2025 году

Сделки с коммерческой недвижимостью — фундамент для множества бизнесов в России. Однако, если раньше налоговые правила в этой сфере были относительно стабильны, то глобальная налоговая реформа, вступающая в силу с 1 января 2025 года, кардинально меняет ландшафт. Повышение ставок, введение НДС для спецрежимов и новая прогрессивная шкала НДФЛ требуют от каждого предпринимателя — будь то арендатор или арендодатель — полного пересмотра своих финансовых моделей. Игнорирование этих изменений чревато не просто упущенной выгодой, а прямыми финансовыми потерями и серьезными претензиями со стороны ФНС.

Это руководство — ваш подробный навигатор по всем налоговым аспектам аренды коммерческой недвижимости в реалиях 2025 года. Мы простым языком объясним новые правила, покажем на практических примерах, как они работают, и дадим четкие инструкции по оформлению документов для оптимизации ваших налоговых обязательств.

Налоговые режимы для арендодателей

Выбор системы налогообложения — ключевое стратегическое решение для собственника недвижимости. В 2025 году цена ошибки в этом выборе стала значительно выше.

1. Общая система налогообложения (ОСНО)

   Наиболее сложный и затратный режим, который является обязательным для крупного бизнеса.

   Налоговые обязательства:

   • Налог на прибыль организаций: ВНИМАНИЕ! Ставка повышена с 20% до 25%. Налогом облагается разница между доходами (арендная плата без НДС) и документально подтвержденными расходами (амортизация, ремонт, налоги и т.д.).
   • Налог на добавленную стоимость (НДС): Ставка 20%. Арендодатель включает НДС в арендные платежи и выставляет арендатору счет-фактуру. Этот НДС арендатор на ОСНО сможет принять к вычету.
   • Налог на имущество организаций: Рассчитывается от кадастровой или среднегодовой стоимости объекта. Ставки устанавливаются регионом. Ставка до 2.2%, а для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей может быть повышена до 2,5%.

   Кому это выгодно? Крупным собственникам, сдающим недвижимость крупным арендаторам на ОСНО, для которых возможность получить полный вычет по НДС 20% является решающим фактором.

2. Упрощенная система налогообложения (УСН)

   ВНИМАНИЕ! Ключевые изменения с 2025 года! УСН перестает быть режимом, полностью свободным от НДС. Верхняя планка дохода для применения режима повышена до 450 млн рублей, но появились новые обязательства.

   Новые правила по доходам и НДС:

   • Доход до 60 млн руб./год: Арендодатель работает по-старому, не является плательщиком НДС и применяет стандартные ставки УСН.
   • Доход от 60 до 250 млн руб./год: Арендодатель обязан стать плательщиком НДС. Он может выбрать:
     • Платить НДС по льготной ставке 5% (но без права на вычет "входящего" НДС).
     • Перейти на общие правила и платить НДС 20% с правом на вычеты.
   • Доход от 250 до 450 млн руб./год: Льготная ставка НДС возрастает до 7%.

   Получивший счет-фактуру арендатор с ОСНО от арендодателя с УСН имеет право на вычет налога НДС.

   Ставки налога УСН:

   • УСН "Доходы": Ставка 6%.
   • УСН "Доходы минус расходы": Ставка 15%.

   Кому это выгодно? В 2025 году УСН без НДС выгоден только арендодателям с доходом строго до 60 млн рублей. При превышении этого порога режим значительно усложняется и может стать невыгодным.

3. Патентная система налогообложения (ПСН)

   Этот режим доступен только ИП и в 2025 году не претерпел значительных изменений (перечень деятельности применения ПСН устанавливается регионально).

   • Ограничения: Годовой доход по всем видам деятельности на патенте — не более 60 млн рублей.
   • Суть: ИП платит фиксированную стоимость патента, которая заменяет НДФЛ и НДС.

   Кому это выгодно? ИП, сдающим в аренду небольшие объекты арендаторам, для которых вычет по НДС не важен (работающим на УСН, патенте или розничным точкам).

Налоговые вычеты и расходы для арендаторов

Для арендатора возможность учесть затраты на аренду — ключевой инструмент снижения налоговой нагрузки.

1. Учет расходов на аренду и ремонт

   Арендатор на ОСНО или УСН "Доходы минус расходы" имеет право включить в состав расходов арендные платежи, а также затраты на текущий ремонт и коммунальные услуги. Главное условие — экономическая обоснованность и наличие полного комплекта подтверждающих документов (договор, акты, платежные поручения).

2. Вычет по НДС — Новые реалии 2025

   Ситуация с вычетом НДС теперь напрямую зависит от налогового статуса вашего арендодателя:

   • Арендодатель на ОСНО: Вы получаете счет-фактуру с НДС 20%, 7% или 5% и принимаете всю сумму к вычету.
   • Арендодатель на УСН (доход > 60 млн руб.): Арендодатель включает в стоимость НДС 5% или 7%.
   • Арендодатель на УСН (доход < 60 млн руб.) или на Патенте: В арендной плате НДС нет, соответственно, и вычета нет.

Кто платит налог на имущество?

Этот вопрос часто вызывает споры, но ответ на него однозначен.

• Плательщик налога — собственник: Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 378), плательщиком налога на имущество по объекту недвижимости всегда является его собственник (арендодатель).
• Путаница из-за ФСБУ 25/2018: Новый стандарт бухучета обязал арендаторов ставить на баланс "право пользования активом" (ППА). Однако ФНС и Минфин разъяснили: ППА не является объектом обложения налогом на имущество.
• Экономическая реальность: Юридически налог платит арендодатель, но экономически он почти всегда перекладывает это бремя на арендатора, закладывая сумму налога в ставку аренды или выставляя ее отдельным счетом на компенсацию.

Практические примеры расчетов (2025 год)

Сценарий 1: Арендодатель на ОСНО, Арендатор на ОСНО

• Арендная плата: 120 000 руб. (в т.ч. НДС 20% = 20 000 руб.).
• Для Арендодателя:
  • Доход для налога на прибыль: 100 000 руб.
  • Налог на прибыль (условно без расходов): 100 000 * 25% = 25 000 руб.
• Для Арендатора:
  • Расход, уменьшающий налог на прибыль: 100 000 руб.
  • Экономия по налогу на прибыль: 100 000 * 25% = 25 000 руб.
  • Вычет по НДС: 20 000 руб.
  • Итоговая эффективная стоимость аренды: 120 000 - 25 000 - 20 000 = 75 000 руб.

Сценарий 2: Арендодатель на УСН (доход > 60 млн), Арендатор на ОСНО

• Арендодатель выставляет счет на 105 000 руб. (в т.ч. НДС 5% = 5 000 руб.).
• Для Арендодателя (УСН "Доходы"):
  • Доход: 105 000 руб. Налог УСН: 105 000 * 6% = 6 300 руб. Плюс НДС 5 000 руб. к уплате.
• Для Арендатора:
  • Расход, уменьшающий налог на прибыль: 100 000 руб.
  • Экономия по налогу на прибыль: 100 000 * 25% = 25 000 руб.
  • Вычет по НДС: 5 000 руб.
  • Итоговая эффективная стоимость аренды: 105 000 - 25 000 - 5 000 = 75 000 руб.

Вывод из примеров: При прочих равных, аренда у "упрощенца" с НДС 5% стала более выгодной для арендатора на ОСНО, чем аренда у плательщика НДС 20%.

Пошаговое руководство по оформлению документов

1. ПРОВЕРЯЙТЕ КОНТРАГЕНТА. Перед подписанием договора арендатору на ОСНО жизненно необходимо выяснить налоговый режим арендодателя. Это главное правило 2025 года.
2. Заключайте грамотный договор. Четко пропишите ставку, порядок расчета НДС (если есть) и условия компенсации налога на имущество.
3. Требуйте закрывающие документы. Ежемесячно — акт оказанных услуг. Если арендодатель на ОСНО — обязательно счет-фактуру. Без него вычета не будет.
4. Храните все документы. Договоры, акты, платежные поручения — ваша единственная защита при налоговой проверке.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что делать, если мой арендодатель на УСН в середине года превысит доход в 60 млн рублей?

Ответ: Он будет обязан начать начислять НДС 5% с начала того квартала, в котором произошло превышение. Для вас это означает, что стоимость аренды может постфактум увеличиться, при этом вы сможете принять этот НДС к вычету по корректировочным счетам-фактурам. Этот риск необходимо заранее обсуждать и прописывать в договоре.

Вопрос: Я физлицо без статуса ИП, сдаю небольшой офис. Какой налог я плачу в 2025 году?

Ответ: Вы платите НДФЛ по новой прогрессивной шкале. Если ваш общий годовой доход (включая зарплату и пр.) до 2,4 млн руб. — ставка 13%. С суммы превышения ставка будет выше: 15% (до 5 млн), 18% (до 20 млн) и т.д. Вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ. При систематической сдаче ФНС может потребовать регистрацию в качестве ИП.

Заключение

Налоговая реформа 2025 года — это не просто корректировка цифр, а сдвиг парадигмы, особенно для малого и среднего бизнеса. Выбор контрагента по аренде теперь зависит не только от локации и цены, но и от его налогового статуса. Тщательное планирование, внимательное чтение договоров и регулярный мониторинг законодательства становятся ключевыми факторами успеха.

Настоятельно рекомендуем как арендаторам, так и арендодателям провести ревизию действующих договоров и проконсультироваться с профессиональными налоговыми консультантами для адаптации вашего бизнеса к новым правилам. Это инвестиция, которая сбережет ваши деньги и нервы в будущем.