Что такое арендные каникулы

09.01.2023

 

Договор об арендных каникулах

 

Арендные каникулы (АК) — период, в течение которого арендатор, или наниматель, пользуется помещением на особых условиях.

Обычно это такие варианты:

  1. Скидка на ежемесячную арендную плату (АП).
  2. Отсрочка оплаты за пользование помещением.
  3. Скидка и отсрочка вместе.

Обычно это в своем роде антикризисные меры, направленные на удержание клиентов и/или на привлечение новых.

Об арендных каникулах громко заговорили во время пандемии COVID−19 — тогда указом президента был фактически временно остановлен весь малый бизнес. Упали обороты, доходы, магазины перешли в режим онлайн, услуги стали оказывать на дому. Владельцы помещений, где располагались магазины, СТО, кафе, парикмахерские, столкнулись с тем, что арендаторы не могли платить, не имея прибыли. Тогда, чтобы сохранить постоянных клиентов, арендодатели стали предоставлять скидки, отсрочки, рассрочки.

АК не обязательны к исполнению. Это рекомендации, которые описаны в Постановлении Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 г. В документе речь идет о следующих случаях, когда рекомендуется предоставить каникулы:

  • режим чрезвычайной ситуации — ЧС;
  • режим повышенной готовности — ПГ;
  • указы президента и органов власти о мерах против эпидемий и связанных с ними ограничениях работы предприятий.

В постановлении указаны сроки, привязанные к периоду пандемии 2019−2020 годов. Однако причины предоставления АК действуют на постоянной основе. Также законом не запрещено предоставлять такие льготы по согласованию сторон.

Два наиболее популярных случая, когда арендные каникулы предоставляются без режимов ЧС, ПГ или пандемии:

  1. Арендатор делает ремонт арендуемого помещения.
  2. Предполагается аренда на долгий срок, и арендодатель таким образом привлекает арендаторов.

Причиной обратиться к владельцу недвижимости за отсрочкой или скидкой может стать фактическое неосуществление арендатором предпринимательской деятельности. Например, по состоянию здоровья или по семейным обстоятельствам.

Правительство рекомендует местным властям предоставить владельцам помещений помощь в виде налоговых льгот на арендуемый объект. Если владелец предоставил нанимателю арендные каникулы в период действия ЧС, ПГ или другого особого периода, он может снизить налог на имущество, которое сдает в аренду.

Особенности арендной платы

Согласно статье № 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, стороны имеют право достаточно широко устанавливать условия, на которых будут сотрудничать в будущем. Договориться можно буквально обо всем — сроке, сумме, отсрочке, скидках и т. д. Но есть несколько моментов, которые нужно указать обязательно.

Договор аренды, в котором не указана сумма арендной платы, не считается заключенным.

Особое внимание следует уделить пункту о каникулах или работах в счет оплаты аренды. Если арендатор запланировал ремонт, то в договоре нужно однозначно и максимально подробно прописать следующие пункты:

  • перечень работ;
  • исполнитель;
  • помещения, где планируются работы;
  • сроки работ;
  • условия скидки, рассрочки, отсрочки, каникул — в цифрах, датах, сроках.

Если АК не прописаны в договоре, придется платить стандартную сумму или заключить дополнительное соглашение.

Еще один важный момент — условия предоставления арендных каникул. Они могут быть безвозмездными в виде скидки или возмездными в виде отсрочки. В первом случае в договоре указывают размер и срок действия скидки, а во втором — четкий механизм выплаты с датой, сроком, суммой.

Как прописать в договоре арендные каникулы

 

Подсчет арендной платы

 

АК должны быть прописаны в договоре обособленно — отдельной главой или отдельными пунктами в составе главы.

Есть три варианта, как прописать арендные каникулы в договоре аренды и не стать объектом пристального внимания налоговых контролеров.

Вариант 1. Снижение платы/ставки, скидка

Этот наиболее простой способ. В договоре или дополнительном соглашении стороны указывают причину, сумму, срок и обстоятельства предоставления скидки или понижения ставки.

п. 3.1. Арендная плата составляет 300 рублей за 1 м2 в месяц, или 45 000 рублей в месяц за все помещение в 150 м2.

п. 3.2. На срок косметического ремонта помещений 1 и 3, согласно техническому паспорту, в период с 01.04.2022 по 01.07.2022 плата составляет 30 000 рублей в месяц, или 200 рублей за 1 м2.

Закон не оговаривает максимальные или минимальные размеры скидки. Но снижения должны быть разумными, чтобы инспектор ФНС не решил, что сделка безвозмездная. Лучше дать скидку по 20% в течение 5 месяцев, чем 100% на один месяц.

Вариант 2. Отсрочка

Стороны чаще всего применяют этот способ, когда нет обстоятельств непреодолимой силы, форс-мажора и других чрезвычайных ситуаций в регионе. Например, в случае личных, семейных обстоятельств арендатора, неожиданных событий в коллективе, технических особенностей бизнеса.

Например, у арендатора цеха произошел срыв поставок сырья, и он вынужден временно существенно сократить производство или остановить его, отправив сотрудников в отпуск за свой счет. Тогда он может обратиться к арендодателю за арендными каникулами на конкретный период на условиях погашения задолженности в будущем. Сумма задолженности может распределяться на весь будущий год. Условия прописываются в дополнительном соглашении.

  • Обычная плата: 100 000 рублей в месяц.
  • Арендатор обращается за скидкой в 70% в течение 4 месяцев на условиях погашения в будущем.
  • Сумма скидки за 4 месяца составляет: 70 000 р. × 4 = 280 000 рублей.
  • Сумма оплаты за год из расчета 100 000 рублей в месяц: 1 200 000 рублей.
  • Сумма оплаты за год с учетом задолженности: 1 200 000 р. + 280 000 р. = 1 480 000 рублей.
  • Ежемесячная плата с учетом задолженности: 1 480 000 р. / 12 = 123 300 рублей.

п. 3.1. Арендная плата составляет 100 000 рублей в месяц.

п. 3.2. На период с 01.02.2022 по 01.06.2022 АП составляет 30 000 рублей в месяц.

п. 3.3. На период с 01.06.2022 по 01.06.2023 АП составляет 123 300 рублей в месяц.

Вариант 3. Распределение

Этот способ самый удобный. Стороны определяют размер скидки, а точнее, размер арендной платы с учетом скидки и срок, в течение которого она будет действовать. Затем рассчитывают размер платы на первый год. Размер платы за последующие годы фиксируют в дополнительном соглашении.

Например, помещение сдается за 100 000 рублей в месяц. Арендатор просит арендные каникулы на 3 месяца в размере 30%.

  • Сумма за 3 месяца со скидкой будет равна: (100 000р − 30%) × 3 мес. = 70 000 р. × 3 мес. = 210 000 р.
  • Сумма за 9 месяцев без скидки: 100 000 р. × 9 мес. = 900 000 р
  • Итого за первый год: 900 000 р. + 210 000 р. = 1 110 000 р.
  • Распределенная сумма арендной платы: 1 110 000 р. / 12 = 92 500 рублей ежемесячно.

п. 3.1. Сумма ежемесячной АП в течение первого года с 01.02.2022 по 01.02.2023 составляет 92 500 рублей.

п. 3.2. Сумма ежемесячной АП с 01.02.2023 составляет 100 000 рублей.

Вариант 4. Зачет расходов на ремонт

В договоре указывается, что арендодатель возмещает расходы на ремонт помещения в период ремонта или дольше. Проходит одна полная ежемесячная сумма оплаты, которую арендатор фактически не оплачивает в указанный период.

Например, стоимость аренды — 50 000 рублей в месяц. Сумма расходов за ремонт — 300 000 рублей, срок — 2 месяца. Фактически арендатор не будет оплачивать аренду напрямую в течение 6 месяцев (300 000 р. = 50 000 р. × 6), т. к. понесет расходы на ремонт.

п. 3.1. Ежемесячная АП составляет 50 000 рублей в месяц.

п. 3.1. Арендатор за свой счет проводит ремонтные работы для использования объекта в качестве выставочного зала. Сумма расходов согласно смете (Приложение 1) — 300 000 рублей.

п. 3.3. Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт путем зачета их в АП до исчерпания суммы расходов арендатора согласно смете (Приложение 1).

п. 3.4. Зачет оформляется актом взаимозачета (Приложение 2).

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей

Вариант, когда на период ремонта арендодатель полностью освобождает арендатора от обязанности платить, кажется разумным. Но не с юридической точки зрения.

Например, стороны признали арендными каникулами период ремонтных работ с 01.04.2022 по 01.07.2022, и арендодатель полностью освободил арендатора от платы за использование объекта. В этом случае есть три подводных камня:

  1. Арендатор получает внереализационный доход и обязан заплатить с него налог на прибыль.
  2. Арендатор становится обязан, а точнее, вынужден начислить НДС на сумму, которую он по факту не получил. Инспекция ФНС определит ее как среднюю стоимость для аналогичного объекта.
  3. Арендодатель не имеет права начислить за данный период амортизацию помещения.

Иногда стороны пытаются «спрятать» арендные каникулы в сроках.

Например:

  • Дата передачи помещения для использования по назначению — 01.02.2022.
  • Дата, с которой начинается оплата, — 01.06.2022.

Получается, что арендатор пользуется недвижимостью 4 месяца, а платит с 5-го. Это не считается арендными каникулами, и инспекторы ФНС, несомненно, учтут период оплаты, начиная с момента передачи помещения — 01.02.2022.

К списку статей