Аренда коммерческих помещений: что нужно знать

Содержание:

• Как выбрать коммерческое помещение
• На что обратить внимание при осмотре
• Зачем описывать объект аренды
• Требования закона к договору аренды
• Какой срок аренды выбрать
• Какие документы понадобятся для аренды

Бизнес почти всегда арендует, а не покупает коммерческую недвижимость. Это уменьшает объем вложений и позволяет сохранять гибкость. Чтобы аренда была выгодной и удобной, важно правильно подойти как к поиску объекта, так и к заключению договора и сопутствующих документов.

Как выбрать коммерческое помещение

У каждого объекта есть несколько основных характеристик: расположение, площадь, состояние, набор коммуникаций, цена за квадратный метр. На первом этапе арендатор может использовать их как фильтры, чтобы отсеять заведомо неподходящие варианты. Например, если вам нужно арендовать офис в том же районе, что и ваше производство, объекты на другом конце города вряд ли вам подойдут.

Уже на начальном этапе арендатору нужно знать список критериев, важных именно для его бизнеса. Например, если это магазин или салон красоты, понадобится удобный вход, а также парковка рядом. Если нужно использовать много техники или оборудования, стоит убедиться, что выделенной мощности электросети для этого достаточно.

Решение не должно быть импульсивным. Важно найти объект, который будет точно соответствовать установленным арендатором критериям. Лучше заранее знать, какие есть ограничения для вашего бизнеса со стороны законодательства, например:

• жилье нельзя арендовать под офис, магазин;
• если у вас кафе, ресторан или другое заведение общепита, в жилом доме понадобится отдельная вентиляция;
• некоторые объекты нельзя размещать на подвальном этаже: например, склад, производство или частный детский сад.

Подобные требования может устанавливать не только федеральное, но и региональное законодательство. Арендодатель не будет нести ответственность, если окажется, что его объект им не соответствует — он вполне может не знать особенностей вашего бизнеса.

На что обратить внимание при осмотре

Лучше заранее составить чек-лист, в котором могут быть следующие пункты:

• вход — важен, если у вас будут покупатели или посетители;
• подъезд — нужен, если к вам часто будет приезжать транспорт с товаром или сырьем;
• парковка — пригодится как сотрудникам, так и клиентам;
• размещение вывески, рекламы;
• наличие кондиционеров, возможность их установки;
• выделенная по договору мощность (лучше знать заранее, сколько техники получится подключить), состояние проводки, розеток;
• коммуникации — наличие туалетов, подключение к водопроводу, канализации;
• возможность установки вашего оборудования, мебели;
• планировка — насколько она для вас удобна;
• состояние помещений (можно ли сделать ремонт);
• этажность, вид из окон, наличие рядом источников шума, другие характеристики.

Заключать договор нужно при условии, что объект подошел по всем важным пунктам. Если какое-то из требований не выполнено, стоит поискать другой вариант: красивый вид из окна не компенсирует отсутствие парковки или плохое состояние коммуникаций.

Зачем описывать объект аренды

Объект описывается в нескольких документах, как минимум в договоре, в акте приемки-передачи. Везде описание должно быть подробным и детальным. Объект — одно из существенных условий договора, его описание нужно по закону. Для этого указывают:

• адрес;
• кадастровый номер, если возможно;
• площадь;
• количество комнат;
• данные о собственнике, о документах, подтверждающих право собственности.

В акте приемки-передачи описывают характеристики недвижимости, ее состояние, перечисляют мебель, технику, которые владелец передает вместе с объектом. Этот документ можно дополнить фотографиями. Важно составить его точно, подробно. По этому документу арендатор будет возвращать объект владельцу, когда срок сдачи истечет. В акте обязательно указывают дату передачи объекта. Начиная с этой даты ответственность за него несет арендатор.

Требования закона к договору аренды

Нормы составления таких договоров определяет Гражданский кодекс РФ. Чтобы договор считался действительным, нужно согласовать и указать в нем основные условия:

• данные о сторонах договора;
• информацию об объекте;
• размер арендной платы, порядок ее пересмотра (дополнительные условия могут быть закреплены в отдельном соглашении);
• срок действия договора.

После подписания договора сроком более года проводится его государственная регистрация. С момента регистрации документ считается вступившим в силу.

В договоре могут быть указаны любые другие дополнительные условия, согласованные сторонами. Хорошо, если в нем прописано:

• как разграничивается ответственность за эксплуатацию, за содержание объекта между сторонами;
• как формируется арендная ставка (фиксированная плата, коммунальные, иные платежи);
• условия проведения ремонтных работ (лучше знать, даже если сейчас арендатор не планирует ремонт);
• требования к оснащению, оформлению помещения.

Какой срок аренды выбрать

Есть три варианта:

• неопределенный срок;
• краткосрочный (до года);
• долгосрочный (более года).

Если срок не определен, любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив другую сторону (обычно за три месяца). Арендатор может съехать, если недвижимость по каким-то параметрам не подойдет. Но и собственник может в любой момент попросить освободить объект, что будет означать потерю времени и денег для бизнеса.

Краткосрочным считается договор, заключенный на срок не более одного года. В нем можно предусмотреть пункт об автоматическом продлении срока, если стороны не возражают.

Договор, который заключают на срок больше года, считается долгосрочным. Это единственный случай, когда документ подлежит государственной регистрации. Такой договор будет самым надежным. Если арендатор уверен, что недвижимость ему подходит, лучше заключать именно его.

Какие документы понадобятся для аренды

Арендодатель предоставляет следующие документы:

• паспорт;
• информацию о юридическом лице (выписка из реестра, ОГРН или ИНН);
• если необходимо — доверенность;
• документы на объект: выписку из ЕГРН, технический план (данные в нем должны соответствовать действительности).

Арендатор предоставляет:

• паспорт;
• карточку с реквизитами юридического лица;
• выписку из ЕГРЮЛ для проверки сведений о компании;
• доверенность, если необходима.

Стороны составляют следующие документы:

• договор;
• акт приема-передачи;
• дополнительные соглашения.

До подписания договор нужно внимательно прочитать, проверить все указанные в нем сведения. Не должно быть ошибок в реквизитах, адресах, других данных. Арендатору нужно убедиться, что документ точно отражает условия, о которых он договаривался с арендодателем. Любые расхождения — повод пересмотреть и исправить документ. Важно проверить, что в нем нет пунктов, которые арендатор не согласовывал или таких пунктов, которые ущемляют его интересы.

Если договор ссылается на любые другие документы, необходимо их изучить. В дополнение к основному документу могут быть заключены соглашения, составлены приложения. Все они подписываются сторонами после ознакомления. Важно проверить, что условия в соглашении соответствуют заявленным. Приложение может содержать информацию о тарифах на коммунальные платежи, о формировании арендной ставки, применении повышающих или понижающих коэффициентов.

Также важно тщательно изучить акт приема-передачи. Все реквизиты, даты, другие сведения в нем должны совпадать с теми, что указаны в договоре, иначе акт будет считаться недействительным. Документ должен точно описывать состояние коммерческой недвижимости, набор оборудования, мебели, другого имущества, которое арендодатель передает арендатору.

Все документы по сделке лучше проверять вместе с юристом — это поможет надежнее защитить права арендатора. Обычно договор составляют и согласовывают за несколько дней до подписания.