Предпринимателям и компаниям для запуска или развития бизнеса часто требуется нежилое помещение, чтобы открыть в нем офис, магазин, кафе, склад или запустить производство. Одни покупают недвижимость, другие — арендуют, что подразумевает временное владение и использование чужого имущества без права собственности.
В отличие от договора безвозмездного пользования, договор аренды нежилого помещения предполагает передачу объекта за вознаграждение. Размер платежа, порядок выплат и сроки согласовываются арендодателем и арендатором и прописываются в документе.
Что такое арендная плата
Под арендной платой понимают платежи, которые арендатор обязан вносить в пользу собственника за использование его недвижимого имущества. По методу оплаты они бывают линейными, возрастающими, снижающимися и сезонными.
По времени выплат различают периодические, единоразовые платежи и с авансовым взносом. Частота выплат зависит от условий договора. Например, если оформлена аренда офиса, оплата обычно производится ежемесячно.
По типу начисления выделяют:
- Денежный платеж (наличными или переводом на расчетный счет).
- Натуральный (оказание услуг собственнику или расчет продукцией).
- Смешанный (сочетание денег и услуг/товаров).
Из чего складывается арендная плата
Размер платы фиксируется в договоре и зависит от типа недвижимости, ее расположения и востребованности. Арендная плата может быть установлена за квадратный метр или за всю площадь объекта.
Для расчета часто используется формула П * Ки * Б, где П — площадь, Ки — коэффициент объекта, а Б — базовая ставка. Если планируется аренда этажа под офис, расчет за единицу площади позволяет более точно планировать бюджет крупной компании.
Что входит в арендную плату:
- компенсация расходов на строительство и ремонт;
- налог на недвижимое имущество;
- расходы на техническое обслуживание;
- доля прибыли арендодателя.
Платеж обычно состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная — это фиксированная сумма за пользование помещением. Переменная включает компенсацию коммунальных услуг (вода, электричество, отопление). В современных объектах, таких как бизнес-центр класса B+, переменная часть прозрачно рассчитывается на основании показаний индивидуальных счетчиков.
Размер арендной платы
Способ определения платы должен быть четко прописан, иначе соглашение считается незаключенным. Размер платежа обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имущества.
В соответствии с ГК РФ, размер платы может меняться по соглашению сторон. Возможное повышение может быть привязано к росту инфляции. При заключении сделки на маленькие офисы для малого бизнеса условия изменения ставки стараются прописывать максимально лояльно.
Если собственник решает поднять оплату в одностороннем порядке без предварительной договоренности, арендатор имеет право расторгнуть договор. И наоборот — арендатор может требовать снижения платы, если состояние объекта существенно ухудшилось по не зависящим от него причинам.
Формы арендной платы
Существуют следующие способы определения платежей:
- фиксированная сумма (самый частый вариант);
- встречное предоставление услуг;
- передача имущества в собственность арендодателя;
- встречная аренда;
- возложение на арендатора затрат на улучшение имущества.
Если арендатор берет на себя реконструкцию или перепланировку, расходы могут быть зачтены в счет аренды. Это распространенная практика, когда требуется аренда офиса с ремонтом, выполняемым силами арендатора под специфику своего бизнеса.
Просрочка арендной платы
Даже один день задержки платежа считается нарушением условий. В таких случаях начисляется пеня, размер которой прописывается в договоре. Обычно это процент от суммы долга за каждый день просрочки (например, 0,1%) или неустойка, привязанная к ключевой ставке Банка России.
При повторном нарушении сроков оплаты собственник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для минимизации юридических рисков рекомендуется аренда с юридическим адресом в крупных деловых центрах, где процедура оплаты и штрафные санкции четко регламентированы.
