Что входит в аренду нежилого помещения

10.12.2020 13:43:00

При выборе офиса, склада, торгового или другого нежилого помещения недостаточно сравнить только ставку за квадратный метр. У двух объектов с одинаковой базовой ставкой итоговые ежемесячные расходы могут отличаться из-за коммунальных услуг, эксплуатационных платежей, парковки, связи и других дополнительных расходов.

Единого перечня расходов, которые по закону обязательно должны входить в стоимость коммерческой аренды, нет. Состав платежей во многом определяется договором. Поэтому до подписания документов важно выяснить не только размер ставки, но и то, какие расходы она покрывает, а какие арендатор будет оплачивать отдельно.

Что такое арендная плата

По договору аренды имущество передаётся арендатору за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Чаще всего при коммерческой аренде стороны устанавливают денежную плату: например, определённую сумму за всё помещение или ставку за квадратный метр. Но ГК РФ допускает и другие формы расчётов, а также их сочетание.

Поэтому само выражение «арендная ставка» ещё не отвечает на вопрос, сколько компания будет фактически платить каждый месяц.

Что может входить в стоимость аренды нежилого помещения

Базовая часть арендной платы — это плата за право пользоваться самим помещением. Остальные составляющие зависят от условий конкретного договора.

В общую стоимость могут быть включены, например:

• пользование самим помещением;
• часть коммунальных расходов;
• эксплуатационные расходы;
• обслуживание мест общего пользования;
• охрана и контроль доступа;
• уборка общих зон;
• обслуживание инженерных систем;
• иные услуги, прямо перечисленные в договоре.

Но этот список не является обязательным для каждого объекта. Например, электричество может быть включено в переменную часть арендной платы, а может выставляться отдельно по фактическому потреблению.

Постоянная и переменная части арендной платы

Один из распространённых способов построения платежей — разделение арендной платы на постоянную и переменную части.

Постоянная часть

Это фиксированная плата за пользование помещением. Она может быть установлена как сумма за весь объект либо рассчитываться исходя из площади.

Например, стороны могут согласовать ставку за 1 м² в месяц или год и определить итоговый размер платежа исходя из арендуемой площади.

Переменная часть

Переменная часть может зависеть от фактического потребления ресурсов или других расходов, размер которых меняется от месяца к месяцу.

К ней могут относиться, например, расходы на электроэнергию, водоснабжение и другие коммунальные или эксплуатационные услуги, если именно такая схема закреплена договором.

Расчёт может производиться по показаниям приборов учёта либо иным согласованным сторонами способом, например пропорционально арендуемой площади для расходов, которые невозможно определить индивидуальным счётчиком.

Как оплачиваются коммунальные услуги

Коммунальные услуги не обязательно входят в указанную арендную ставку. Возможны разные схемы расчётов.

Договор может предусматривать, что:

• коммунальные расходы уже включены в установленную сумму;
• они входят в переменную часть арендной платы;
• арендатор возмещает арендодателю фактически понесённые расходы;
• арендатор самостоятельно рассчитывается с поставщиками ресурсов, если для этого есть необходимые договорные и технические условия.

Если коммунальные платежи рассчитываются по фактическому потреблению, желательно указать в договоре, по каким приборам учёта и документам определяется сумма, когда передаются показания и в какие сроки производится оплата.

Если договор прямо не говорит, что коммунальные расходы входят в базовую ставку, считать их автоматически включёнными не следует. По общему правилу арендатор несёт расходы на содержание арендованного имущества, если законом или договором не установлен другой порядок.

Что относится к эксплуатационным расходам

Помимо коммунальных ресурсов в бизнес-центрах и других коммерческих объектах могут возникать расходы на содержание и эксплуатацию здания.

В зависимости от конкретного объекта к таким расходам могут относиться:

• уборка мест общего пользования;
• содержание прилегающей территории;
• техническое обслуживание инженерного оборудования;
• работа лифтов;
• обслуживание систем вентиляции и кондиционирования;
• обслуживание систем пожарной безопасности;
• освещение общих зон;
• охрана и контроль доступа;
• другие услуги по эксплуатации здания.

Состав эксплуатационного платежа у разных собственников и управляющих компаний отличается. Поэтому полезно запросить не только размер платежа, но и перечень услуг, которые он покрывает.

Подробнее эту тему мы разбираем отдельно в статье «Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов» .

Какие платежи могут взиматься отдельно

Кроме базовой аренды, коммунальных и эксплуатационных расходов, у арендатора могут возникать и другие затраты.

В зависимости от объекта и условий договора отдельно могут оплачиваться:

• парковочные места;
• интернет и телефония;
• уборка внутри арендуемого помещения;
• дополнительные пропуска или услуги контроля доступа;
• рекламные конструкции и вывески;
• дополнительные услуги управляющей компании;
• подготовка или индивидуальная отделка помещения;
• иные услуги, заказанные арендатором.

Наличие такой услуги на территории здания ещё не означает, что она автоматически включена в стоимость аренды.

Отдельно следует проверить, указана ли цена с учётом НДС или налог, если он применяется в конкретной сделке, рассчитывается дополнительно. Формулировка должна быть однозначной непосредственно в договоре или коммерческом предложении.

Обеспечительный платеж: входит ли он в аренду

При заключении договора арендодатель может предусмотреть обеспечительный платёж. Его не следует автоматически считать обычной арендной платой за дополнительный месяц.

По статье 381.1 ГК РФ обеспечительный платёж используется для обеспечения денежных обязательств стороны. Например, договор может предусматривать возможность зачесть его в счёт задолженности, неустойки или других обязательств при наступлении определённых условий.

Если предусмотренные договором обстоятельства не наступили, обеспечительный платёж по общему правилу возвращается при прекращении обеспеченного обязательства, если стороны не согласовали иной порядок.

Поэтому перед внесением такой суммы нужно проверить:

• какие обязательства она обеспечивает;
• в каких случаях арендодатель вправе её использовать;
• нужно ли восстанавливать сумму после зачёта;
• когда и при каких условиях она возвращается;
• может ли она быть зачтена в счёт аренды.

Кто оплачивает ремонт помещения

Расходы на ремонт также влияют на фактическую стоимость пользования помещением.

По общему правилу статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт осуществляет арендодатель, если законом, иными правовыми актами или договором не предусмотрено иное.

Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если законом или договором не установлен другой порядок.

Это означает, что при коммерческой аренде стороны могут перераспределить многие обязанности договором. Поэтому формулировки о ремонте нужно читать до подписания, особенно если помещение требует подготовки под бизнес.

Что проверить в договоре до подписания

Чтобы заранее понимать реальную стоимость аренды, стоит проверить финансовые условия по нескольким пунктам.

• Каков размер основной арендной платы?
• Ставка указана за месяц или за год?
• Она установлена за всё помещение или за 1 м²?
• Какая площадь используется при расчёте?
• Что уже включено в базовую ставку?
• Какие коммунальные услуги оплачиваются отдельно?
• Как рассчитываются эксплуатационные расходы?
• Какие дополнительные услуги являются платными?
• Предусмотрен ли обеспечительный платёж?
• Включён ли НДС в указанную цену, если он применяется?
• Как распределены обязанности по текущему и капитальному ремонту?
• Как и когда может изменяться арендная плата?

Помимо финансовых условий важно проверить сам объект, срок аренды, порядок передачи помещения, досрочное прекращение договора и ответственность сторон. Подробнее об этом — в материале «Договор аренды коммерческой недвижимости» .

Как сравнивать предложения по аренде

Самая низкая ставка за квадратный метр не всегда означает самые низкие фактические расходы компании.

При сравнении нескольких помещений полезно рассчитать полную ежемесячную нагрузку по каждому варианту:

• базовую арендную плату;
• эксплуатационные платежи;
• коммунальные услуги;
• парковку;
• связь и интернет;
• другие обязательные регулярные расходы.

Отдельно стоит учесть разовые затраты при въезде: обеспечительный платёж, ремонт, переезд, оборудование рабочих мест и другие расходы, если они возникают.

Такой расчёт позволяет сравнивать не рекламную ставку, а фактическую стоимость размещения бизнеса.

Главное

Закон не устанавливает универсального набора услуг и расходов, которые всегда должны входить в стоимость аренды нежилого помещения. Основные финансовые условия определяются договором.

Поэтому перед подписанием важно разделить базовую аренду, коммунальные и эксплуатационные платежи, разовые суммы и дополнительные услуги. Чем подробнее описан механизм расчётов, тем проще компании прогнозировать расходы и проверять выставленные счета.

При выборе офиса актуальные варианты можно посмотреть в разделе аренды помещений в бизнес-парке «ГРИНВУД». Состав платежей по конкретному помещению и условия аренды необходимо уточнять у менеджера и проверять в договоре.