Как составить договор аренды помещения

Наиболее распространенная практика получения помещения для бизнеса под производственный цех, склад или офис, это его аренда. Собственник или управляющий бизнеса для этого должен заключить соответствующий договор, в котором будут прописаны права и обязанности сторон – арендодателя и арендатора.

Подвохи и подводные камни

Доверить составление договора лучше всего профессиональному юристу. Специалист сможет проверить, соблюдены ли все законодательные нормы и полноправны ли стороны. Гражданский кодекс не выделяет договор аренды в отдельную статью, поэтому к нему применяются другие статьи, описывающие порядок действий с документами аналогичного характера. Стоит отметить, что в статьях указана поправка «если иное не предусмотрено самим соглашением», поэтому к подготовке документа стоит отнестись с особым вниманием.

Итак, как правильно составить договор аренды нежилого помещения?

В нем обязательно необходимо указать:

• • Предмет соглашения.
  
• • Размер арендной платы и порядок расчетов.
  
• • Срок действия.
  
• • Условия изменения и прекращения.
  
• • Ответственность сторон.
  

Предмет договора – помещение – должно иметь конкретные характеристики. В частности, требуется прописать его точный адрес, номер по кадастру, площадь и т.д. Если помещение входит в состав комплекса, его характеристиками будут расположение в здании, инвентарный номер и площадь.

Сдавать в аренду помещение имеет право собственник или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимым имуществом. Подтверждением этих прав являются следующие документы:

• • Договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и пр.
  
• • Выписка из ЕГРН.
  
• • Доверенность на право распоряжение имуществом (если арендодатель не является собственником).
  

При этом арендодателем и арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Следует соблюсти и другие правила:

• • Составить договор не менее чем в 2 экземпляров для каждой из сторон, подписать каждую страницу.
  
• • Проверить точные данные об объекте договора (адрес, кадастровый или инвентарный номер, площадь).
  
• • Прописать права и обязанности сторон, в которых будут прописаны не только стандартные положения, но и обязательства по «юридической чистоте» сделки.
  
• • Указать размер и периодичность внесения арендных платежей, указать, какие именно расходы в них входят (коммунальные платежи, плата за пользование телефонной связью, интернетом и другими коммуникациями). Арендная плата может вноситься раз в квартал или ежемесячно – по согласованию сторон.
  

Регистрация договора

Если договор составляется на срок до 12 месяцев, его можно составить в простой письменной форме и скрепить его подписями с двух сторон. Не регистрируется также договор, заключенный на срок 12 и менее месяцев, который по истечении срока действия автоматически пролонгируется при отсутствии возражений сторон.

Если договор заключается на 12 и более месяцев, требуется зарегистрировать его в Росреестре. Только после этого он будет признан действительным и сможет вступить в силу. Это требование прописано в ст. 651 ГК РФ. Регистрация сделки в Росреестре несет преимущества и для арендодателя, и для арендатора. Арендатор получает право списывать арендные платежи как расходную часть, а для подтверждения этого факта может использовать зарегистрированный договор как подтверждение. Кроме того, обе стороны демонстрируют стремление к долгосрочному сотрудничеству.

Регистрацию договора можно доверить профессиональному юристу либо обратиться в компетентный орган с самостоятельно собранным пакетом документов (общий для всех).

• • Заявление о регистрации.
  
• • Договор в трех экземплярах с подписями сторон.
  
• • Паспорт заявителя.
  
• • Подтверждающий уплату пошлины документ.
  

Юридические лица с общему пакету документов должны приложить:

• • Протокол о назначении директора, представляющего интересы юридического лица.
  
• • Доверенность на представителя с подписью директора, если сделку представляет не директор лично.
  
• • Устав предприятия, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН.
  

Передача помещения осуществляется после осмотра и подписания акта. В акте важно указать текущее состояние помещения и обозначить недостатки, если таковые имеются.