Как произвести оценку документов

Прежде чем подписать договор об аренде офисного помещения, необходимо попросить арендодателя показать документы.

Основные документы, которые следует потребовать

• • Документ на право собственности – в нем должен быть указан адрес, совпадающий с адресом офиса.
• • Выписка из Единого Государственного реестра прав.
• • Кадастровый паспорт – содержит информацию о площади сдаваемого помещения. Если вы арендуете только часть пространства, владелец должен показать кадастровый паспорт на все здание с указанными параметрами сдаваемой площади.
• • Акт приема/передачи объекта недвижимости.
• • Квитанция, свидетельствующая об уплате государственных налогов.
• • Договоры с коммунальными службами, подающими к объекту электричество, воду, тепло. При приеме помещения необходимо сверить показания счетчиков и убедиться, что нет задолженностей по коммунальным платежам.

Когда офис сдают в субаренду, нужно ознакомиться с договором аренды между вашим непосредственным арендодателем и владельцем объекта. Пересдача офиса считается законной, если на то есть письменное разрешение и срок договора субаренды не превышает срок действия вашей прямой аренды.

На что обращать внимание при ознакомлении с документами

Зафиксировано немало случаев, когда арендодатель пытался скрыть проблемы с собственностью ввиду претензий со стороны регулирующих органов или из-за суда. В таком случае арендодатель показывает сертификат на другое помещение, надеясь на невнимательность съемщика. Гербовую бумагу пытаются заменить выпиской из реестра. Ее можно проверить на официальном сайте Росреестра.

В кадастровом или техническом паспорте указывается площадь сдаваемого помещения.

Договор об аренде

Изучите договор аренды, обращая внимание на все его пункты. Случалось, что арендатор уже после подписания бумаг обнаруживал, что в стоимость входит только сама аренда, а за дополнительные услуги придется доплачивать. К ним могут относиться:

• • уборка помещения;
• • коммунальные услуги;
• • ремонт;
• • вывоз мусора и многое другое.

Узнайте заранее, что входит в общую сумму аренды. Также обратите внимание на срок действия договора и условия его продления. Обычная практика: арендатор обязуется уведомить об этом собственника не позже, чем за 3 месяца до окончания действия соглашения.

Обсуждайте детали сделки как можно подробнее. В числе прочего оговорите возможность «юридической прописки» вашей компании – о ее внесении в перечень официальных арендаторов. Если вы намерены разместить на здании рекламный баннер или вывеску, это делается только с разрешения владельца. Поэтому такие моменты следует заранее зафиксировать в договоре.

Уделите внимание условиям расторжения договора. Многие арендодатели не заинтересованы в возвращении обеспечительного платежа. Если сумма оплаты указана в условных единицах – это весомый повод отказаться от сотрудничества.

Письмо о намерениях

Если вас полностью все устроило, но по каким-то причинам вы не можете оформить договор незамедлительно, напишите письмо о намерениях. Оно поможет вам закрепить офис за собой, другие арендаторы не смогут претендовать на помещение, пока вы готовите документы.

Письмо пишут в свободной форме, указывая стоимость аренды, площадь помещения и возможность расторжения сделки. Письмо является предварительным договором, который впоследствии приобретает статус долгосрочного. Вместо письма о намерениях можно оставить арендатору залог под расписку.

Проверяйте все документы внимательно, не упуская никаких мелочей.