Обзор рынка офисной недвижимости 2021

По информации от аналитических агентств и профильных специалистов, в первом полугодии 2021 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы вновь наблюдается оживление. Это, вероятно, объясняется постепенным восстановлением экономической активности после провального 2020 года. Общий объем вложений за первое полугодие в этом году вырос на 17 процентов, достигнув уровня в 109 миллиардов рублей. К слову, это всего на 6% ниже, чем за первые 6 месяцев 2019 года. Тогда инвесторы вложили в коммерческую недвижимость около 116 миллиардов. Наибольший рост в 2021 году наблюдался с мая по июль. Трехмесячный диапазон инвестиций побил рекорд аналогичного периода первого пандемийного года почти в 2 раза.

Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости

Основной тренд нынешнего года — это ротация арендаторов торговых помещений. Ощутимая часть предпринимателей уходит из центра за границы Садового кольца. Это вызывает всплеск интереса. Как следствие, повышает спрос, что тянет цены на аренду в сегменте вверх. Внутри Садового, наоборот, образовывается профицит свободных площадей. Как итог, здесь появляются новые инвесторы и арендаторы, готовые запускать новые финансовые истории в центре Москвы. Компании, накопившие подушку безопасности и сумевшие во время пандемии подстроиться под новые реалии, теперь повышают класс офисов, переезжая ближе к оси деловой жизни Москвы. Расчет прост: бизнес таргетируется на более финансово обеспеченную часть общества и более широкий поток клиентов.

Стоит отметить, что таких историй не очень много. Цены на недвижимость внутри Садового остаются стабильными без роста. В некоторых случаях владельцы помещений предоставляют небольшие скидки. Но большая часть собственников просто пережидает тяжелые времена, рассчитывая на восстановление спроса в будущем.

Некоторые из бизнесов остаются в центре, сокращая объем своих площадей. Впрочем, все это касается лишь небольших и средних компаний. По информации маркетингового агентства «ПРОФИС Недвижимость», крупные арендаторы остаются в центре Москвы. Они считают метод удаленной работы менее эффективным, чем присутствие специалистов в офисе. Директор компании Ирина Морозова подчеркивает, что корпорации стараются сохранить рабочие места в офисе, вводя сменные графики.

Естественным образом увеличился спрос на недвижимость C-класса. Курьерские предприятия и службы доставки еды во время пандемии стали одними из немногих, кто выиграл в "коронавирусной засухе". Компании в 2021 году продолжают расширять рынок сбыта, арендуя офисную недвижимость под склады, сортировку, накопительные сборные пункты. Их внимание сосредоточено на административных помещениях "C" и "D" классов. Службе доставке не требуются конференц-залы, дорогая отделка, скоростные лифты или кондиционер. Поэтому существенного вклада в общую картину изменения цен на офисную недвижимость они не вносят. В целом, несмотря на рост общего объема инвестиций в аренду и покупку офисных помещений, число сделок остается на 15 процентов ниже, чем это было в первых двух кварталах 2019 года, когда никаких противоковидных ограничений еще не было.

Как меняются цены на коммерческую недвижимость

Наибольший рост цен за кв. м. аналитики фиксируют в сегменте офисной недвижимости от Садового до Третьего транспортного кольца. Именно туда перебираются предприниматели. Их цель — повышение эффективности, снижение издержек и сохранение бизнеса.

Например, среднерыночная ставка на квадратный метр помещений C-класса между Садовым и ТТК за первый квартал 2021 составила 19,8 тысячи рублей (увеличение примерно на 1% по сравнению с последним кварталом предыдущего года). Это максимальный уровень за последние 3 года.

Наиболее активно восстанавливается сфера площадей под склад. Общий объем сделок за первое полугодие составил полмиллиона кв. м., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти в 2 раза. Арендная ставка подросла на 2 процента до 6,2 тысяч рублей за кв. м. складских площадей C-класса. Сфера возвращает потери более интенсивно. Это связано с тем, что внутри МКАД ощущается дефицит зданий под склад, а пандемийный год открыл для многих бизнесов онлайн-формат работы. Внутри садового кольца ставки снижают дисконты от собственников. Среднее значение за полгода колеблется на уровне 23,3 тысяч рублей за 1 квадратный метр офисной недвижимости C-класса. В последнем квартале 2020 ставки были выше примерно на 1,2 процента. История обусловлена увеличением свободных залов после отъезда арендаторов за Садовое. Владельцам для удержания текущих клиентов приходится держать ставки на прежнем уровне, а для привлечения новых они вынуждены снижать цены.

Наибольший рост аналитики зафиксировали среди бюджетной недвижимости Москвы С-класса. Цена на аренду одного квадратного метра здесь поднялась до 14,9 тысяч рублей, превысив значения IV квартала 2020 года более чем на 3 процента. Рост обусловлен не только спросом, но и сокращением свободных площадей. Здания выводят из оборота арендной недвижимости под строительство новых объектов.

Сравнение показателей с прошлым годом

Во всех сегментах, за исключением территории центральной части Москвы, цены на недвижимость медленно идут вверх. Высокий рост фиксируется среди наиболее доступных офисных и складских помещений. Отток бизнесов за Садовое подогревает рынок до Третьего транспортного и охлаждает в центре.

Впрочем, аналитики сходятся на мнении, что провальный 2020 год стал самым серьезным испытанием для арендодателей. Основной блок противоковидных ограничений, предпринимаемых правительством столицы, уже позади. Растет число как переболевших граждан, так и тех, кто сделал прививку. Общая иммунизация населения снимет потребность ограничивать общественную жизнь, что подбросит топлива в котел экономической активности.

Нарастающий спрос новых компаний на недвижимость в центральной части города внушает осторожную надежду на то, что во втором полугодии отрицательная динамика арендных ставок приостановится и развернется в сторону роста. В сфере складских площадей существует риск замедления повышения цен, поскольку уставший от онлайн-жизни потребитель после снятия всех ограничений, вероятно, предпочтет активно пользоваться привычными магазинами, бутиками, торговыми центрами. В остальных сферах, демонстрирующих рост за первое полугодие 2021, тенденция сохранится, если не обострится ситуация с распространением инфекции.

Увеличивается или снижается количество свободной коммерческой недвижимости в Москве

На горизонте последнего полугодия объем свободных офисных площадей увеличился на 13 процентов, прибавив 3 процента по сравнению с четвертым кварталом 2020. Основной вклад привнес парк офисов в центральной части столицы, откуда арендаторы уходят, чтобы сохранить бизнес.

Противоположная ситуация в сфере складских зданий. Здесь наблюдается активное снижение вакантных мест. За первое полугодие их стало на 2,5 процента меньше, а общий объем свободных помещений снизился ниже 9%.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от преодоления экономических последствий пандемии. Впрочем, в бизнес-парке Greenwood всегда достаточно складских и офисных помещений по привлекательным ценам