Виды классов бизнес-центров и их отличия

Когда мы едем отдыхать, то тщательно изучаем число звезд отеля, гостиницы, туристической базы. Это естественно, ведь мы хотим полной отдачи за каждый инвестированный в отдых рубль. Аналогичная история и с работой. Компания соотносит свои финансовые ресурсы, уровень представительского лоска и прочие параметры с арендуемыми офисами. Чтобы упорядочить объекты коммерческой недвижимости по категориям, в 2009 году была разработана система классификации, принятая всеми участниками рынка. Она — с дополнениями и изменениями — существует до сих пор. До этого каждый владелец здания присваивал своим площадям класс по собственному разумению. Это сбивало с толку участников рынка. Сейчас все изменилось: есть четкие критерии выделения современных новых или продуманных, но старых офисов по категориям. В этой статье мы разбираемся в них детально.

Класс «А» («А+»)

Это самые высокие классы. Офисы располагаются в новых бизнес-центрах. Залы просторные, светлые, с высокими (до 3,3 метра) потолками. Противоположные окна должны располагаться на расстоянии не более 20 метров друг от друга. Здания оборудованы резервными линиями электроснабжения, двумя независимыми источниками питания, скоростными лифтами. Любопытный факт: чтобы отнести БЦ к категории "А" или "А+", время ожидания лифта не должно превышать 30 секунд. Здания находятся в нескольких минутах ходьбы от метро, остановок общественного транспорта. На территории обязательно есть парковка под видеонаблюдением. Число парковочных мест оговаривается строго: одно на 60 квадратных метров офисных площадей. Такие жесткие критерии разработаны, чтобы рядом с БЦ всегда было места для остановки. Внутри, помимо видеонаблюдения, есть все системы жизнеобеспечения: двухтрубная вентиляция, фильтрация воздуха, кондиционирование, датчики противопожарной безопасности. Все это объединяется в единую систему управления зданием, а параметры регулируются как из офиса, так и с центрального пульта управления. На этажи проведен скоростной оптоволоконный интернет, есть провайдеры многоканальных телефонных линий. Бизнес-центры классов "А" и "А+" охраняются круглосуточно. В зданиях есть конференц-залы, фитнес-центры, кафе, рестораны, банкоматы. Офисы свободны от планировки и отделки, как правило, компании заказывают индивидуальный дизайн. Все коммуникации прокладываются в стенах или под фальшполом.

Чем объекты «А+» отличаются от «А»?

Критериев для присвоения объекту класса "А+" не очень много. Это авторский дизайн, особая отделка здания, интеллектуальная система управления офисами. На повышение категории влияет полное соответствие мировым стандартам безопасности, качества, инфраструктуры. Если в офисах класса "А" сервис находятся на высоком уровне, то в классе "А+" он доведен до совершенства.

Офисные центры класса «В» («В+»)

Это все еще очень хорошие и продуманные здания. Класс "В+" в том числе присваивается офисам класса "А", которые построены несколько лет назад, и их архитектурно-инженерные решения перестали соответствовать мировым стандартам. Однако от этого офисы не перестали быть качественными. Класс также присваивается коммерческой недвижимости, которая удалена от остановок общественного транспорта или центра города. Это самый многочисленный сегмент офисов, арендуемых для работы. Коммерческая недвижимость располагается в новых или реконструированных зданиях с недорогой отделкой. Рядом с бизнес-центром обязательно должна быть парковка с одним машиноместом на 100 квадратных метров офисных площадей. Внутри зданий есть вентиляция, кондиционирование, видеонаблюдение, охрана, датчики противопожарной безопасности. К офисам подведены линии скоростного доступа в интернет. На территории БЦ есть обслуживающая инфраструктура: кафе, рестораны, банкоматы. Здание также управляется из единого центра, как и в "А" классе, но технологии не обязательно соответствуют мировому уровню.

Класс «С»

Офисы класса "C" удалены от шумных транспортных развязок. Здесь размещаются прогрессивные стартапы, для которых низкая цена аренды недвижимости приоритетнее, чем отделка, системы климат-контроля и хорошая транспортная доступность. Офисы расположены в зданиях НИИ, заводов, в административных кабинетах прошлых лет. Внутреннее устройство похоже на канцелярию: коридор, двери, кабинеты. Возле здания должна быть охраняемая парковка, но ее размеры не регламентированы. Внутри офисов присутствует вентиляция, есть система видеонаблюдения в зоне ресепшен и охрана здания. Единой системы управления и климат-контроля нет. Обслуживанием здания занимается владелец, а не профильная компания. Могут отсутствовать лифты. Рядом нет развитой инфраструктуры сферы услуг. Офисы подключены к интернету, но внутри часто проложены не оптоволоконные линии, а медные кабели или витые пары.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

• Возраст здания, его коммуникации, система управления. На основе этих параметров выстраивается ядро, по которому здание относится к разным классам.
• Расстояние от транспортных магистралей, центра деловой жизни города. Чем ближе коммерческая недвижимость к Садовому кольцу, тем более высокий класс ей присваивается. Перевод офисного здания из класса "А" в класс "Б" происходит из-за отсутствия в шаговой доступности автобусных остановок, метро. Доступ в здание маломобильных групп граждан повышает качество и класс коммерческой недвижимости.
• Компания-проектировщик. Студия с мировым именем, создающая оригинальное, творческое проектное решение, сильно влияет на классификацию недвижимости.
• Офисная инфраструктура. Конференц-залы, выставочные галереи, переговорные, фитнес, рестораны, банки, банкоматы создают условия для оперативного доступа к услугам офисных работников и самих компаний. Этот критерий, как и тип здания, влияет на решение отнести объект к высоким классам.
• Локация здания с точки зрения экологии, исторических, культурных, социологических особенностей. Например, недвижимость в историческом центре ценится выше. Если рядом нет вредных производств, это также повысит класс бизнес-центра.

Плюсы и минусы

• "A" и "A+". Плюс — новые, современные, здания в эпицентре деловой жизни, соответствующие мировым требованиям. У офисов высокий уровень престижа, они выполняют представительские функции. Минус — высокая цена на аренду недвижимости.
• "B". Плюс — продуманные офисы, близкие к высококлассным, цена на аренду ниже. Недостаток b-класса — в более низком качестве всех сервисов, доступных в премиум-недвижимости.
• C-класс — это самые простые офисы без развитой сферы услуг. Их минус — удаленность от линий метро, остановок автобусов. Но, с другой стороны, это недвижимость с самой низкой арендной ставкой. Она используется всеми, кто во главу угла ставит экономическую эффективность. В том числе и крупными корпорациями, у которых есть офисы А-класса для топ-менеджмента и организации встреч на высоком уровне.

В бизнес-центре Greenwood сдается в аренду коммерческая недвижимость всех классов: от "C" до премиального "A+".