Как выбрать идеальное коммерческое помещение для вашего бизнеса?

26.04.2024

Подходящее коммерческое помещение — это не обязательно самое новое, большое или дорогое. Оно должно соответствовать конкретной бизнес-модели: количеству сотрудников и клиентов, требованиям к оборудованию, логистике, режиму работы и бюджету компании.

Для офиса главным может оказаться удобство для сотрудников, для магазина — доступность для покупателей и характеристики входной группы, для склада — подъезд грузового транспорта и организация погрузки, а для предприятия сферы услуг — возможность разместить необходимое оборудование и выполнить обязательные требования к конкретному виду деятельности.

Поэтому поиск лучше начинать не с просмотра объявлений, а с перечня обязательных требований к будущему помещению.

Сначала определите требования бизнеса к помещению

До поиска объекта полезно разделить характеристики помещения на три группы.

• Обязательные. Без них бизнес не сможет нормально работать.
• Желательные. Они повышают удобство, но при необходимости ими можно поступиться.
• Некритичные. Их наличие приятно, но на решение о выборе объекта они существенно не влияют.

Например, для компании обязательными могут быть определённая электрическая мощность, возможность доступа сотрудников круглосуточно и парковка. Отдельный вход при этом может быть желательным, а вид из окна — некритичным параметром.

Такой список помогает не выбирать помещение только по внешнему впечатлению и быстрее исключать варианты, которые изначально не подходят бизнесу.

До начала поиска стоит определить:

• тип помещения;
• нужную площадь;
• допустимый бюджет;
• предпочтительные районы;
• режим работы;
• количество сотрудников и посетителей;
• требования к электрической мощности и инженерным системам;
• необходимость парковки;
• потребность в зоне погрузки или складе;
• необходимость ремонта или перепланировки.

Расположение и транспортная доступность

Значение расположения зависит от типа бизнеса. Универсального правила «чем ближе к центру, тем лучше» нет.

Для компании, сотрудники которой ежедневно приезжают в офис, важны удобные маршруты общественного и личного транспорта. Для бизнеса с большим количеством посетителей необходимо оценить, насколько легко клиент сможет найти объект и попасть внутрь. Для склада или производства большее значение могут иметь автомобильные подъезды и связь с основными транспортными направлениями.

При оценке локации стоит проверить:

• время в пути для сотрудников и клиентов;
• наличие и расположение остановок общественного транспорта;
• удобство подъезда на автомобиле;
• ситуацию с парковкой;
• загруженность дорог в рабочее время;
• удобство маршрута от парковки или остановки до входа;
• возможность подъезда транспорта, необходимого для работы бизнеса.

Площадь и планировка

Площадь нужно оценивать не сама по себе, а относительно того, как бизнес будет использовать пространство.

Два помещения одинаковой площади могут сильно отличаться по фактической полезности из-за формы комнат, расположения колонн, входов, окон, санузлов и инженерных коммуникаций.

До выбора полезно заранее представить размещение основных зон:

• рабочих мест;
• переговорных и кабинетов;
• зоны приёма посетителей;
• торгового или клиентского пространства;
• оборудования;
• мест хранения;
• кухни или зоны отдыха;
• технических помещений.

Также стоит учитывать возможность роста компании. Избыточная площадь увеличивает расходы уже сегодня, но помещение без какого-либо резерва может быстро стать тесным.

При этом предполагаемую перепланировку нельзя считать гарантированной: возможность конкретных изменений нужно проверять отдельно и согласовывать в установленном порядке.

Можно ли использовать помещение для вашего бизнеса

Один из важнейших этапов — проверить, подходит ли объект для предполагаемой деятельности не только физически, но и с правовой и технической точки зрения.

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора, а если назначение в договоре не определено — в соответствии с назначением самого имущества. Это предусмотрено статьёй 615 ГК РФ.

Для отдельных видов деятельности дополнительно могут действовать санитарные, противопожарные, лицензионные, технические и иные специальные требования.

Поэтому ещё до заключения договора необходимо определить, можно ли именно в этом помещении организовать нужный формат работы.

Особенно внимательно этот вопрос стоит проверять, если планируется:

• общественное питание;
• медицинская деятельность;
• образовательная деятельность;
• розничная торговля отдельными категориями товаров;
• производство;
• размещение оборудования с повышенными требованиями к электроснабжению, вентиляции или другим системам.

Требования зависят от конкретного вида деятельности, поэтому универсального списка характеристик коммерческого помещения здесь нет.

Инженерные системы и технические возможности

Красивый ремонт не компенсирует недостаток электрической мощности, проблемы с вентиляцией или невозможность разместить необходимое оборудование.

При осмотре стоит оценить:

• выделенную электрическую мощность;
• состояние электроснабжения;
• отопление;
• вентиляцию и кондиционирование;
• водоснабжение и канализацию, если они необходимы;
• телекоммуникационную инфраструктуру;
• наличие и расположение инженерных коммуникаций;
• системы пожарной безопасности;
• возможность установки дополнительного оборудования.

Проверять следует не только наличие системы, но и то, подходит ли её фактическая производительность под планируемую нагрузку.

Например, наличие электричества ещё не означает, что выделенной мощности хватит для оборудования компании. Аналогично наличие вентиляции само по себе не подтверждает, что она подходит для конкретного технологического процесса.

Парковка, подъезд и погрузка

Транспортная инфраструктура объекта должна соответствовать ежедневным процессам компании.

Если сотрудники и клиенты приезжают на автомобилях, стоит заранее уточнить:

• количество доступных парковочных мест;
• условия их использования;
• есть ли гостевая парковка;
• как организован въезд на территорию;
• действуют ли ограничения по времени доступа.

Если парковка относится к обязательным требованиям, можно сразу посмотреть офисы с парковкой в бизнес-парке «ГРИНВУД» .

Для магазинов, складов, предприятий общественного питания и других компаний с регулярными поставками нужно дополнительно проверить условия разгрузки.

Имеют значение возможность подъезда нужного типа транспорта, место для временной остановки, расстояние от зоны разгрузки до помещения и ограничения по времени проведения таких работ.

Инфраструктура и окружение

Окружение помещения влияет на разные виды бизнеса по-разному.

Для офисной компании важными могут быть кафе, магазины, банковские услуги, фитнес и другие сервисы, которыми сотрудники пользуются в течение рабочего дня.

Для клиентского бизнеса имеет значение соседство с компаниями, которые привлекают похожую аудиторию.

Наличие конкурентов само по себе нельзя считать ни однозначным преимуществом, ни недостатком. Оно лишь один из факторов оценки локации.

Поэтому вместо общего вопроса «есть ли рядом конкуренты» полезнее определить:

• кто работает поблизости;
• какую аудиторию привлекают соседние организации;
• есть ли в локации спрос на нужные товары или услуги;
• не создаёт ли деятельность соседей шум, запах, транспортную нагрузку или другие неудобства.

Как оценить реальные расходы на помещение

Сравнивать объекты только по ставке за квадратный метр недостаточно. Более полезный показатель — совокупные расходы компании на пользование помещением.

При расчёте бюджета стоит проверить:

• основную арендную плату;
• эксплуатационные платежи;
• коммунальные расходы;
• парковку;
• интернет и связь;
• другие регулярные услуги;
• обеспечительный платёж;
• затраты на ремонт и подготовку помещения;
• стоимость переезда;
• затраты на мебель и оборудование;
• расходы на возврат помещения в требуемом состоянии после окончания аренды, если такая обязанность предусмотрена договором.

Например, объект с более высокой базовой ставкой, но готовой отделкой и подходящей инженерией может потребовать меньше первоначальных вложений, чем более дешёвое помещение, которое придётся серьёзно переделывать.

Подробнее о структуре платежей можно прочитать в статье «Что входит в аренду нежилого помещения» .

Что проверить у собственника и управляющей компании

При аренде имеет значение не абстрактная «порядочность арендодателя», а конкретные условия взаимодействия и организация эксплуатации объекта.

До заключения договора полезно выяснить:

• кто является собственником помещения;
• кто будет стороной договора;
• кто управляет зданием;
• куда обращаться при технических неисправностях;
• какие работы выполняет управляющая компания;
• как организованы пропускной режим и доступ посетителей;
• как быстро рассматриваются заявки арендаторов;
• какие услуги входят в эксплуатационные платежи;
• существуют ли правила проведения ремонта и монтажных работ.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, уполномоченному на это собственником или законом. Поэтому полномочия арендодателя необходимо проверять до сделки.

Также полезно получить актуальные сведения об объекте недвижимости и убедиться, что характеристики помещения совпадают с теми, которые указаны в проекте договора.

Что проверить в договоре аренды

Даже полностью подходящее по характеристикам помещение может оказаться неудобным для бизнеса из-за условий договора.

До подписания стоит проверить:

• точное описание объекта;
• срок аренды;
• размер и структуру платежей;
• механизм индексации;
• обеспечительный платёж;
• порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов;
• условия ремонта;
• правила проведения улучшений и перепланировки;
• условия размещения вывесок и оборудования;
• возможность субаренды, если она может потребоваться;
• условия досрочного прекращения договора;
• порядок возврата помещения.

По статье 611 ГК РФ арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

При этом закон отдельно регулирует ответственность за недостатки переданного имущества. Поэтому состояние объекта лучше проверять заранее и фиксировать при передаче помещения. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Подробно договорную часть мы разобрали в материале «Договор аренды коммерческой недвижимости» .

Как проводить осмотр помещения

Первый осмотр лучше воспринимать не как экскурсию, а как проверку заранее составленного списка требований.

На объекте полезно:

• проверить фактическую планировку;
• оценить состояние отделки;
• осмотреть окна, двери и инженерные коммуникации;
• уточнить расположение приборов учёта;
• проверить мобильную связь и доступные интернет-подключения;
• оценить уровень шума;
• осмотреть места общего пользования;
• пройти путь от парковки или входа до самого помещения;
• уточнить правила доступа в здание;
• зафиксировать вопросы, которые невозможно проверить визуально.

Если помещение предполагает сложный ремонт или установку оборудования, на повторный осмотр разумно пригласить специалиста, который сможет оценить необходимые технические параметры.

Для тех, кто выбирает именно офис, мы подготовили отдельный подробный материал: «Чек-лист по выбору идеального офиса» . В нём подробнее разобран непосредственно осмотр офисного помещения и здания.

Чек-лист перед окончательным выбором

Перед тем как согласовать объект, стоит ещё раз проверить ключевые параметры.

• Локация подходит сотрудникам, клиентам и логистике.
• Площадь и конфигурация соответствуют бизнес-процессам.
• Помещение можно использовать для планируемой деятельности.
• Инженерных возможностей достаточно для оборудования и сотрудников.
• Понятны условия парковки, подъезда и погрузки.
• Компания понимает реальную стоимость аренды со всеми обязательными платежами.
• Оценены затраты на ремонт и переезд.
• Проверены собственник и полномочия арендодателя.
• Понятна работа управляющей компании.
• Условия договора подходят компании по сроку, платежам и порядку прекращения.
• Все существенные недостатки помещения выявлены до передачи.
• Нет критичных характеристик, которые компания надеется исправить уже после подписания договора.

Главное

Выбор коммерческого помещения лучше начинать не с поиска самого красивого или дешёвого объекта, а с требований конкретного бизнеса.

Подходящая недвижимость должна одновременно соответствовать процессам компании, бюджету, техническим требованиям и предполагаемому виду использования.

Поэтому перед сделкой стоит проверить четыре группы факторов: сам объект, его расположение и инфраструктуру, полную финансовую нагрузку и условия договора.

Актуальные варианты офисных и других коммерческих помещений можно посмотреть в разделе аренды в бизнес-парке «ГРИНВУД». Характеристики и условия конкретного объекта необходимо уточнять применительно к выбранному помещению.